Sposób zakończenia umowy najmu lokalu mieszkalnego jest zależny od wielu czynników – należy pamiętać, że poza przepisami Kodeksu Cywilnego, do najmu lokali, które służą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych stosuje się również przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, a to może powodować spore utrudnienia dla wynajmujących.
Co to jest najem?
Przez umowę najmu wynajmujący zawsze oddaje najemcy lokal mieszkalny do używania w zamian na opłacanie czynszu najmu. Warto w tym miejscu wspomnieć, że na gruncie ustawy o ochronie praw lokatorów, lokatorem jest najemca lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności, a właścicielem jest wynajmujący lub inna osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Kiedy sprawy układają się pomyślnie problem nie istnieje. Kiedy jednak jedna ze stron chce z takich czy innych przyczyn rozwiązać stosunek najmu to mogą zacząć się problemy. Jakie istnieją podstawowe prawne możliwości?
Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron
Umowa najmu jest umową zobowiązaniową między najemcą a wynajmującym. W prywatnym obrocie prawnym obowiązuje zasada swobody umów, wobec czego umowę najmu można w każdej chwili rozwiązać za zgodnym porozumieniem stron. Strony mogą w ten sposób wspólnie rozwiązać kwestie zaległego czynszu, kaucji, rozliczeń za różne nakłady lub szkody oraz terminu rozwiązania, jeżeli nie jest to dzień podpisania porozumienia.
Rozwiązanie umowy za wypowiedzeniem
Jeżeli umowa najmu przewiduje termin końcowy (umowa na czas oznaczony), to wypowiedzieć umowę można TYLKO w wypadku, gdy zawiera ona postanowienie dopuszczające taką możliwość. Inaczej w przypadku najmu na czas nieoznaczony – jeżeli czynsz jest płatny co miesiąc, to najem można wypowiedzieć na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Przykład: Jeżeli umowę wypowiemy 1 stycznia, to 30 kwietnia przestanie ona obowiązywać, a jeżeli dokonamy wypowiedzenia 31 sierpnia to umowa przestanie obowiązywać 30 listopada.
Należy pamiętać o braku równowagi stron. Najemca lokalu mieszkalnego może dokonać wypowiedzenia na zasadach ogólnych Kodeksu Cywilnego. Wynajmującego zaś obowiązuje regulacja z ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący może wypowiedzieć najem tylko w określonych ustawą przypadkach, z zachowaniem określonych ustawą terminów oraz na piśmie pod rygorem nieważności (należy podać przyczynę wypowiedzenia). Właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu, z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, po uprzednim pisemnym upomnieniu, jeżeli lokator w szczególności dopuszcza do powstania szkód w lokalu, używa go niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z zapłatą czynszu na 3 okresy wstecz, a także w sytuacji, w której lokator wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania lokal osobie trzeciej bez pisemnej zgody właściciela, albo nadal używa lokalu, który wymaga opróżnienia ze względu na konieczność rozbiórki lub remontu budynku.
Powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i opróżnienie lokalu
Właściciel może wytoczyć powództwo do sądu powszechnego z ważnych przyczyn, odmiennych aniżeli przyczyny wypowiedzenia z ustawy, żądając rozwiązania stosunku najmu
i opróżnienia lokalu. W sytuacji nagannego zachowania lokatora, gdy w sposób rażący lub uporczywy działa przeciwko porządkowi domowemu i czyni uciążliwym korzystanie z reszty lokali w budynku, zarówno właściciel jak i inny lokator mogą wytoczyć powództwo do sądu o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu.