Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu, która zabezpiecza interesy wynajmującego. Decydując się na taki rodzaj umowy, wynajmujący może czuć się bezpieczniej w momencie, kiedy najemca nie będzie wywiązywał się z zapisów w umowie. W naszej praktyce często sporządzamy projekty umów najmu okazjonalnego jak i również dokonujemy na zlecenie najemców stosowne analizy w tej materii.
Kim może być wynajmujący?
Podmiotem wynajmującym lokal przeznaczonym wyłącznie do celów mieszkaniowych może być osoba fizyczna, o ile nie prowadzi ona działalności gospodarczej w obszarze wynajmu lokali. Z możliwości najmu okazjonalnego nie mogą skorzystać właściciele lokalów usługowych. Wynajmujący musi być właścicielem wynajmowanego lokalu.
Czas wynajmu
W momencie zawarcia umowy należy jasno określić na jak długi czas właściciel proponuje wynajęcie mieszkania. Okres ten nie może przekroczyć 10 lat. Jednakże po upływie tego okresu, umowę można powtórnie przedłużyć. Umowa nie może być zawarta na czas nieokreślony.
Forma umowy
Umowa najmu okazjonalnego wymaga spisania umowy w formie pisemnej. Jeden z załączników takiej umowy musi być spisany w formie aktu notarialnego. Każda umowa właściciela z najemcą musi składać się z kilku obowiązkowych elementów. W przypadku braku jednego z nich umowa jest po prostu zwykłą umowa najmu. Umowa o najem okazjonalny wymaga sporządzenia jej pod rygorem nieważności.
Elementy umowy najmu okazjonalnego:
- oświadczenie najemcy sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się do poddania egzekucji i opróżnienia oraz wydania lokalu, z którego korzysta na podstawie spisanej umowy najmu w terminie wskazanym przez wynajmującego;
- oświadczenie najemcy wskazujące lokal, w którym zamieszka w przypadku egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu, w którym miałby zamieszkać najemca, a także zgoda na jego ewentualne zamieszkanie w lokalu.
Każdy właściciel, który decyduje się na spisanie umowy najmu okazjonalnego, zobowiązuje się do zgłoszenia do urzędu skarbowego, w okresie do 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. Jeżeli wynajmujący nie spełni tego obowiązku, to umowa, którą zawiera z najemcą, traktowana będzie jak zwykła umowa najmu.
Jak usunąć lokatora?
Umowa może zostać wypowiedziana jeżeli:
- lokator zwleka z zapłatą czynszui opłat eksploatacyjnych (media) za co najmniej trzy okresy płatności, mimo wystosowanego pisma o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesiąca na zapłatę;
- lokator używa mieszkania w sposób niezgodny z umową, powoduje powstawanie szkód, niszczy urządzenia;
- lokator w trakcie trwania umowy stracił możliwość przeprowadzenia się do lokalu zastępczego i nie poinformował właściciela o nowym lokalu zastępczym;
- lokator wynajął bezpłatnie część mieszkania lub całość.
Jeżeli zaistnieją przesłanki do skrócenia czasu umowy wynajmującego z najemcą lub umowa wygaśnie, to wynajmujący ma prawo wręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie.
Pismo powinno zawierać: opis stron umowy, wyjaśnienie dotyczące przyczyn ustania stosunku najmu oraz termin, w którym najemca powinien opróżnić lokal, jednak nie może być krótszy niż 7 dni.
Zazwyczaj najemca w ciągu 7 dni musi opuścić lokal. Jeżeli pomimo wręczenia żądania najemca nadal zamieszkuje lokal właściciela to, podmiot wynajmujący składa wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego, który dołączony był do umowy. W akcie najemca dobrowolnie poddał się egzekucji, dlatego też sąd dokonuje przyśpieszonej procedury uzyskania nakazu eksmisji.
Podatek
Każdy wynajmujący, który zgłasza podpisanie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, zobowiązany jest do zapłaty podatku. Może on wybrać spośród dwóch form zapłaty. Jedną z nich jest zapłata podatku w formie ryczałtu. Stawka w takim wypadku wynosi 8,5%od uzyskanego przychodu z najmu. Wynajmujący w ciągu 20 dni od uzyskania pierwszych przychodów powinien zgłosić się do odpowiedniego naczelnika urzędu skarbowego. Jeżeli tego nie dokona, to podatek będzie naliczany według drugiego sposobu. Właściciel lokalu zobowiązuje się do zapłaty podatku w wysokości 18% i 32% całkowitego dochodu, ale ze wszystkich dostępnych źródeł przychodów.
Wady i zalety najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny zapewnia większą ilość praw dla wynajmującego. Dzięki podpisaniu umowy w takiej formie przeprowadzenie eksmisji może być o wiele szybsze i skuteczniejsze. Jednakże właścicielowi potencjalnego lokalu mieszkaniowego będzie trudniej znaleźć chętnego najemcę, który zgodzi się na spełnienie tak wielu w przypadku tej umowy wymagań. Najczęściej spotykanym problem jest fakt, ze osoby, które chciałyby wynająć od właściciela takie mieszkanie, nie są w stanie wykazać lokalu, w którym mogłyby zamieszkać w razie konieczności opróżnienia mieszkania. Cel wynajmu ogranicza się tylko do celów mieszkaniowych. Najemcy nie posiadają ochrony, która zapewniana jest na podstawie ustawy o ochronie lokatorów. Nie obowiązuje w tym wypadku żaden okres ochronny, tak jak przy zwykłej umowie najmu, tj. czas ochronny od 1 listopada do 31 marca oraz ochrona kobiet w ciąży i osób małoletnich. Najemca ma obowiązek uiszczania tylko i wyłącznie opłat, które ostały zawarte w umowie. Dostarczenie wszystkich dokumentów może być czasochłonne. Czas na zgłoszenie podpisania umowy do urzędu skarbowego wynosi tylko 14 dni. W wypadku kiedy właściciel tego nie dokona, umowa traktowana jest jako zwykła umowa najmu.
Jak przekonać najemcę do popisania umowy w formie najmu okazjonalnego?
Wynajmujący powinien szczegółowo omówić wszystkie kwestie dotyczące najmu mieszkania, m.in.warunki korzystania z mieszkania, wysokość czynszu i czas trwania umowy. Oświadczenie dotyczące lokalu zastępczego (tego, do którego będziemy mogli dokonać eksmisji) może odnosić się do mieszkań bliskiej rodziny lub znajomych. Dobrym pomysłem będzie zaproponowanie podziału między najemcę, a wynajmującego kosztów związanych z zawarciem umowy najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego. Często w praktyce zdarza się, że Wynajmujący ponosi wszelkie koszty związane z zawarciem umowy najmu okazjonalnego. Każdy najemca, który we właściwy sposób użytkuje lokal i regularnie opłaca czynsz oraz opłaty „za media” nie powinien mieć żadnych obaw, że właściciel z dnia na dzień wypowie mu umowę.
W razie jakichkolwiek pytań związanych z instytucją najmu okazjonalnego serdecznie zapraszamy do kontaktu.