Zadzwoń
+48 61 250 43 80
Zadzwoń

Umowa deweloperska

CategoriesKonsumenci, Nieruchomości

Umowa deweloperska, to umowa, która zobowiązuje dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia na przyszłego nabywcę prawa własności nieruchomości(art. 22 ust. 1 pkt. 18 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku Dz. U. 2011 Nr 232 poza. 1377). Dzieje się to bezpośrednio po zakończeniu przedsięwzięcia. Na nabywcy ciąży obowiązek spełnienia świadczenia pieniężnego wobec dewelopera, czyli najogólniej mówiąc zapłaty za mieszkanie.

Umowa w formie aktu notarialnego

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy deweloperskiej umowa zawarta w formie aktu notarialnego przed notariuszem, pozwala zabezpieczyć interesy kupującego. Zawierana w trakcie budowy przedsięwzięcia lub przed rozpoczęciem inwestycji.  Opłata za wynagrodzenie notariusza dzielona jest pomiędzy nabywcą, a deweloperem (art. 26 ust. 2). Zarówno nabywca jak i deweloper otrzymują dodatkowo płatne odpisy. Jeden egzemplarz wysyłany jest do sądu, który prowadzi księgę wieczystą danej nieruchomości.

Cele sporządzania umowy

Głównym celem sporządzenia umowy deweloperskiej jest ustalenie między kupującym, a deweloperem ceny za przedmiot oraz zobowiązanie do podpisania umowy przenoszącej własność.  Wraz z umową deweloperską na przełomie kilku miesięcy, podpisuje się również umowę przyrzeczoną, czyli przenoszącą prawo własności na kupującego. Nabywca ma prawo uzyskać informacje na temat obecnej sytuacji finansowej dewelopera. W celu weryfikacji tych informacji, nabywca może zapoznać się z następującą grupą dokumentów:

  • stan księgi wieczystej dla danej nieruchomości;
  • pozwolenie na budowę;
  • projekt architektoniczno-budowlany;
  • wpis do KRS i CEIDG;
  • sprawozdanie dewelopera na temat działalności obejmujący okres ostatnich dwóch lat.

Prospekt informacyjny powinien zawierać zapisy, które znajdą się również w umowie deweloperskiej.

Elementy zawarte w umowie deweloperskiej

 Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy umowa deweloperska zawiera w szczególności:

  • dane wszystkich stron (nabywca i deweloper);
  • datę i miejsce zawarcia umowy;
  • cenę nabycia nieruchomości;
  • informacje na temat gruntu, na którym przedsięwzięcie jest realizowane;
  • określenie cech mieszkania i standardu wykończenia;
  • określenie rozkładu poszczególnych pomieszczeń i ich funkcji;
  • harmonogram dokonywania wpłat;
  • określenie zasad w razie odstąpienia od umowy;
  • zobowiązanie dewelopera do ukończenia budowy inwestycji i przekazania prawa własności lokalu;
  • wysokość kar i odsetek;
  • pozwolenie na budowę;
  • gwarancje ubezpieczeniowe;
  • określenie powierzchni konkretnej nieruchomości;
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac przy inwestycji;
  • oświadczenie o odbiorze prospektu informacyjnego;
  • termin i sposób odbioru lokalu.

Do umowy warto załączyć rysunek, który będzie obrazował aktualne położenie mieszkania lub domu względem stron świata, rozmieszczenie okien i pomieszczeń.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Każdy nabywca ma prawo odstąpić od umowy po jej podpisaniu w ciągu najbliższych 30 dni, jeśli nastąpią następujące przesłanki:

  •  deweloper nie zawarze w umowie istotnych informacji (art. 29 ust. 1 pkt. 1);
  • zawarcie niezgodnych treści z wcześniej zamieszczonymi w prospekcie ( art. 29 ust. 1 pkt. 2);
  • nabywcy nie zostanie doręczony prospekt informacyjny(art. 29 ust. 1 pkt. 3);
  • deweloper nie dokona przeniesienia prawa własności na nabywcę w określonym terminie(art. 29 ust. 1 pkt.6).

Deweloperzy mogą skorzystać z możliwości odstąpienia od umowy, jeśli:

  • nabywca nie przekaże środków pieniężnych w określonym podanym terminie(art. 29 ust. 4);
  • nabywca nie stawi się do odbioru mieszkania lub podpisania katu notarialnego- dwukrotnie(art. 29 ust. 5).

Każda umowa deweloperska powinna być skonsultowana z prawnikiem, w celu sprawdzenia czy jest poprawnie skonstruowana. Konsultacja z prawnikiem pozwala skontrolować umowę pod kątem zawarcia klauzul niedozwolonych oraz innych zapisów, które mogą znacząco zaburzać równowagę stron umowy.

Pamiętajmy, deweloperzy są silniejszą stroną tej umowy, dysponują znaczącą przewagą informacyjną oraz prawną. W celu wyrównania szans należy zastanowić się nad wizytą u radcy prawnego w celu wyrównania szans. Profesjonalny pełnomocnik może pomóc swojemu mocodawcy w ustaleniu ostatecznej treści umowy, a także wspierać klienta w dalszych etapach realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego np. w sytuacji, gdy wystąpią opóźnienia.

Co należy zapamiętać! Zawarcie umowy deweloperskiej nie przenosi na nabywcę żadnych praw do powstającej nieruchomości.

Najważniejsze z punktu widzenia osoby fizycznej w umowie deweloperskiej dotyczą:

  • płatności(art. 22 ust. 1 pkt. 8);
  • kar i odsetek(art. 22 ust. 1 pkt. 13)
  • informacji o odstąpieniu od umowy(art. 22 ust. 1 pkt. 12)
  • sposobu pomiaru pomieszczeń(art.22 ust. 1 pkt. 14).

Umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej tym, że w umowie przedwstępnej dokładnie formułuje się sposób uiszczenia opłat w formie zaliczki lub zadatku, zaś pozostałą część reguluje się po zawarciu umowy przyrzeczonej (Postanowienie Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r., sygn. akt II CSK 575/12)

2 Replies to “Umowa deweloperska”

    1. Dziękujemy serdecznie za opinię. W razie jakichkolwiek pytań zapraszamy do kontaktu. Pozdrawiamy Zespół Kancelarii Zandecki.pl

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Ta strona używa ciasteczek (cookies), dzięki którym nasz serwis może działać lepiej. Polityka Prywatności

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close